度标研究院2026 第 45 周北京法拍房市场9.63亿商业巨单落槌海淀区单笔揽下超八成成交额数据统计周期：2026年11月2日 — 11月8日上周北京法拍房市场商业巨单点亮周成交。全市成交 49 套（环比回落 21.0%），住宅类 36 套；成交金额 11.78 亿元（环比上升 97.0%）。平均成交折扣率 93.25%（约市场价 9.3 折），套均参拍 4.55 人。 01 核心数据速览KEY FIGURES 49 套成交总套数环比 -21.0%36 套其中住宅类环比 -33.3%13.81%平均溢价率成交价较起拍价4.55 人套均参拍人数市场热度指标93.25%平均成交折扣率约为市场价 9.3 折2,404 万单套成交均价上周约 964 万本周成交套数缩量，但金额不缩水：单套成交均价约 2,404 万元，较前一周 964 万元明显抬升，高总价标的成为金额主力。总价王 海淀区文津国际酒店资产包以 96,264 万元成交，单笔即占全市 81.7%。该笔近市价（约 9.9 折）落槌，把整体折扣率拉高至 9.3 折；剔除后其余住宅约 7.6 折，价格体系稳健。结构上，住宅类 36 套、约 1.95 亿元，占全市 16.5%；千万级以上标的 6 套贡献 90.3% 成交额。套数缩量是上周高基数后的正常回落，金额端热度未降温。 02 成交缩量，金额上行TRANSACTION OVERVIEW上周全市成交房源 49 套，环比回落 21.0%，较前一周高基数正常回落。 成交总面积 52,456.59 ㎡（环比下降 22.2%）。但受高总价商业地产成交（海淀区文津国际酒店资产包以 96,264 万元成交）影响，上周成交金额不降反增，单笔占本周成交额 81.7%。49 套合计成交 11.78 亿元（环比上升 97.0%），少卖 13 套、成交额多 57,991 万元。套均参拍 4.55 人（上周 5.29 人）；平均溢价率 13.81%，平均成交折扣率 93.25%（约市场价 9.3 折）。剔除该笔后，其余 48 套平均折扣率回落至 74.89%（约 7.5 折）。环比看，成交额近乎翻倍、折扣率由 72.37% 跳至 93.25%，核心是文津国际酒店资产包以 96,264 万元单笔占 81.7%，近市价落槌是金额与折扣异动的主因，并非住宅整体升温。报名总人数 223 人、套均参拍 4.55 人，均低于上周的 328 人、5.29 人，买家出手趋于谨慎；38 套成交价高于起拍价，平均溢价率 13.81%。 03 海淀区揽近九成金额DISTRICT BREAKDOWN 行政区成交套数成交金额（万元）金额占比海淀区8104,847.9389.02%朝阳区105,108.404.34%丰台区82,365.962.01%大兴区31,856.001.58%东城区21,190.801.01%西城区1743.620.63%门头沟区7472.220.40%昌平区3425.370.36%顺义区3327.590.28%房山区1130.420.11%通州区1126.600.11%怀柔区1122.090.10%石景山区162.500.05%全市合计49117,779.50100.00%朝阳区套数第一（10 套）；金额上 海淀区以 10.48 亿元居首（套均约 13,106 万元），朝阳区 5,108 万元、丰台区 2,366 万元紧随。最高价标的为海淀区文津国际酒店部分公寓、商业用房、地下商业及地下车库（96,263.60 万元）。海淀区金额占比高达 89%，几乎全部来自这一宗大型商业地产；剔除后各行政区金额分布回归常态，海淀区与其余城区差距显著收窄。三区（海淀区、朝阳区、丰台区）合计 26 套、11.23 亿元，占全市 95.4%。 04 新增 225 套入市，起拍约 7.5 折NEW LISTINGS 供给端有所收敛。上周新增拍卖房源 225 套（环比下降 37.8%，前一周 362 套），上拍总起拍价约 30.66 亿元、总市值约 43.12 亿元。其中住宅类 151 套，占新增 67.1%，较上周 77.9% 回落。价格方面，全部房源平均起拍折扣率约 75.2%（约市场价 7.5 折），住宅类约 79.1%。住宅类起拍价更贴近市场价，溢价空间有限。行政区新增房源（套）其中住宅类（套）朝阳区7552丰台区3118海淀区2823房山区144通州区1411昌平区1311西城区107顺义区1010东城区73密云区61门头沟区53亦庄开发区42大兴区32怀柔区21延庆区11石景山区11平谷区11全市合计2251