法拍房有四个关键价格——评估价是基准线，起拍价是入场券(最低可打7折)，保留价在网络司法拍卖中等于起拍价，成交价才是你最终要付的钱。本文用表格+案例带你3分钟读懂，还有度标拍卖的真实成交数据。 为什么你看到的起拍价那么低，最后却买贵了? 很多人在法拍平台上看房，第一眼就被“起拍价”吸引：评估价500万的房子，起拍价只要350万!心里一盘算：省了150万!结果一拍就冲进去竞价，最后以480万成交——只比评估价便宜了20万，还不算税费。 问题出在哪?你没有搞懂法拍房的四个价格：评估价、起拍价、保留价、成交价。它们之间的关系，直接决定了你能不能真正“捡漏”。 今天这篇文章，就用一张表、三个真实案例，把法拍房的价格体系彻底讲清楚。 一、评估价：法拍房定价的“基准线” 评估价是什么? 评估价是法院对房产价值的预估，相当于给这套房子“定个价”。它不是法院自己拍脑袋定的，一般是通过下面四种方式来确定： 重点：评估价只是参考，不是起拍价，也不代表市场真实价格。很多人误以为“评估价就是法院想卖的价格”，其实评估价往往比市场价还高一点，目的是给后面打折留空间。 度标拍卖案例：评估价是“锚”，不是“底” 度标拍卖团队曾协助一位客户关注富力城的法拍房源。该房产评估价约2687万元，但度标团队通过实地尽调发现，该房产户型稀缺、装修品质高，实际价值大约2120万。最终客户以1615万元拍下，比市场价低了400万，比评估价低了接近1000万万——评估价帮你判断上限，尽调帮你找到真实价值。 二、起拍价：竞拍的“入场券” 起拍价到底能打几折? 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，一拍起拍价最低可以是评估价的70%。也就是说，500万的房子，起拍价最低能到350万。 如果一拍没人买(流拍)，二拍可以在一拍起拍价的基础上再降不超过20%。算下来，二拍起拍价最低可以达到评估价的 56%(70% × 80% = 56%)。500万的房子，二拍起拍价最低只要280万。 注意：以上是“下限”，法院可以定更高。实践中一拍多为评估价的7-8折，二拍多为评估价的5.6-6.4折。 度标拍卖案例：起拍价350万，怎么拍最划算? 2025年，一位客户看中一套评估价约500万的法拍房，一拍起拍价350万。客户自己拿不准：是现在拍，还是等二拍降价? 度标团队分析后给出建议：该房源地段好、户型方正、无占用人，属于“抢手货”，等二拍很可能被别人提前抢走。于是客户在一拍阶段就参与竞价，最终以410万成交——虽然比起拍价高了60万，但比评估价仍低了90万，比同小区二手房均价便宜了约18%。 结论：起拍价低不等于最终便宜，好房子别死等二拍。 三、保留价：拍卖成交的“底线” 保留价和起拍价是什么关系? 保留价(底价)是拍卖成交必须达到的最低价格。如果所有人出价都没到保留价，拍卖就流拍。 但在网络司法拍卖中，保留价=起拍价。 这是《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条明确写的。所以你不用担心“出价到了起拍价，结果没到保留价而流拍”——网拍不会有这种事。 为什么还有人把保留价单独拎出来说? 因为以前的线下司法拍卖规则不同：评估价就是一拍的保留价，不能打折。后来网络司法拍卖为了更快变现，才允许起拍价(同时也是保留价)最低降到评估价的70%。所以如果你看到老文章说“保留价=评估价”，那是旧规则，不适用于现在的网拍。 四、成交价：你最终要掏的钱 成交价由什么决定? 竞价。起拍价只是一个起点，最终成交价看有多少人跟你抢。 好房子：竞价激烈，成交价可能超过评估价 普通房子：会有一些溢价，但整体比市场便宜15%-30% 有瑕疵的房子：可能起拍价就成交 度标拍卖案例：溢价成交，但还是“捡漏” 2026年1月6日，度标拍卖一位客户以252万元成功拍下北京市朝阳区东坝汇景苑一套房产。这套房的起拍价是220万元，评估价约290万元。 竞价过程中，客户按照度标团队提前制定的策略，在溢价到252万时果断停止——没有盲目追高。最终成交价比评估价低了38万(约13%)，比同小区二手房挂牌均价低了约22%。 这才是理性的成交价：不是非要“最低价”，而是&ldq